Julkaistu 21.09.2023 Omataloyhtiö.fi -sivustolla, päivitetty 28.9.2023. Toimittaja: Erik Rahiala
Rakennuksen elinkaareen kuuluu väistämättä tiettyjä korjaushankkeita, joilla ylläpidetään kiinteistöä hyvässä kunnossa. Siihen milloin korjaukset tulevat ajankohtaisiksi vaikuttavat talon rakenneratkaisut, materiaalit sekä rakennuspaikka ja ympäristö. Kun kalliita korjaustarpeita osuu lyhyelle aikavälille, voidaan kompensaatiota rahoitukseen hakea lisärakentamisen kautta.
Asumisen keskittyessä yhä tiiviimmin kaupunkien ydinkeskusta-alueille alkaa tila väistämättä käydä vähiin. Tonttien ollessa täynnä haetaan tilaa lisärakentamisen kautta, mikäli rakennusoikeutta on jäljellä.
Kaupungit toivovatkin kasvukeskuksiin lisä- ja täydennysrakentamista, jolla saadaan uudenlaisia asuntoratkaisuja. Helsingin kaupunki on helpottanut ullakkojen käyttötarkoituksen muuttamista asuinkäyttöön poikkeamispäätöksellä, kun hankkeelle asetetut edellytykset täyttyvät. Näitä ovat esimerkiksi parannukset taloyhtiön asumisviihtyvyyteen.
Lisärakentamisella taloyhtiö voi myös kompensoida korjauskustannuksia sekä velkaa tehokkaasti. Ullakkotilojen muuttaminen asuinkäyttöön tai lisäkerrosten rakennuttaminen tuo yhtiölle lisää osakekantaa, ja voi siten mahdollistaa muiden suunnitteilla olevien korjaushankkeiden kuten linjasaneerauksen toteuttamisen.
Laadukkaan rakentamisen lähtökohtana on hyvä suunnittelu ja hankkeen vaiheiden johtaminen. Siksi jo heti hankesuunnittelun alkuvaiheessa taloyhtiön hallituksen tulisi valita projektiin osaavat tekijät, joilla on kattava kokemus useista vastaavanlaisista toteutuksista. Näin voidaan välttyä ikäviltä ja kalliilta muutos- ja lisätöiltä rakentamisen edetessä. Hyvin johdettu hanke pysyy myös suunnitellussa aikataulussa ja aiheuttaa siten mahdollisimman vähän ylimääräistä haittaa talon asukkaille.
Lisärakentamishankkeiden suunnittelussa on tärkeää kiinnittää huomiota taloyhtiön asumisviihtyvyyden säilyttämiseen koko hankkeen ajan. Asumisviihtyvyyden varmistamisen toimet aloitetaan jo hankesuunnitteluvaiheessa, jota tarkennetaan toteutussuunnittelussa. Kiinteistön saneeraus- ja uudistamistyöt aiheuttavat aina työnääniä ja yksittäisiä katkoksia esimerkiksi vedenjakelussa. Asukkaiden kokemat häiriötilanteet ovat kuitenkin minimoitavissa, kun käytetään kokenutta, hankkeeseen erikoistunutta asiantuntijaa.
Kun korjausrakennushankkeessa veto vastuu on keskitetty yhdelle osaavalle toimijalle, on kokonaisuus hallinnassa alusta loppuun. Satoja kiinteistöjen korjaushankkeita ansiokkaasti toteuttanut ja yli kymmenen vuotta pääkaupunkiseudulla toiminut Amrak Oy on kokenut asiantuntija laadunvalvonnassa, suunnittelussa ja projektihallinnassa. Huolellisesta ja ripeästä toiminnastaan tunnettu Amrak on ollut varmistamassa onnistuneen lopputuloksen lukuisissa erilaisissa korjaushankkeissa.
Onko taloyhtiössänne korjaushanke suunnitteilla?
Kalliossa Fleminginkadulla sijaitsevan asuinkerrostalon lisärakennushanke on yksi Amrakin viimeisimmistä ja juuri valmistuneista projekteista. Kohteessa taloyhtiö päätti lisärakennushankkeesta, joka toi merkittävän taloudellisen hyödyn yhtiön kassaan.
– Meillä oli vielä rakennusoikeutta jäljellä, jonka vuoksi päätimme lähteä tähän hankkeeseen. Lisäasuinkerrosten rakentaminen kasvatti taloyhtiömme osakekantaa varsin mukavasti ja mahdollisti siten myös muiden laajempien korjaustarpeiden rahoittamisen, Asunto Oy Fleminginkatu 4-6 taloyhtiön puheenjohtaja Heimo Holmberg kertoo.
Taloyhtiö koostuu kahdesta rakennuksesta, joista toiseen rakennettiin 3 lisäkerrosta ja toisessa tehtiin ullakkomuutostöitä. Yhteensä näihin valmistui 15 uutta asuntoa. Kaiken kaikkiaan kohteeseen rakentui uutta asuinalaa 1200 m2. Lisärakentamisen yhteydessä tehtiin myös koko talon julkisivu, katto, ikkunat, ovet ja porraskäytävät hisseineen. Myös taloyhtiön piha-alue uusittiin kauttaaltaan.
– Rakentaminen käynnistyi vuoden 2021 alussa ja valmistui nyt syksyllä 2023. Valvojaksi valitsimme Amrak Oy:n hyvien suositusten ja kokemusten kautta. Päätös oli kyllä oikea, sillä projekti hoitui todella mallikkaasti alusta loppuun heidän toimesta, Holmberg kiittelee.
Hankkeen valmistuttua rakennus on saanut täysin uuden näyttävän ilmeen ja lisää asukkaita. Taloyhtiössä voidaan nyt jatkaa asumista pitkälle tulevaisuuteen hyvillä mielin ilman huolta tulevista remonteista tai kasaantuneesta korjausvelasta.
Tutustu muihin referenssikohteisiin.
Vaikka ullakko- ja lisärakentamishanke on taloyhtiössä useamman vuoden mittava projekti, on hankkeen kannattavuus- ja esiselvitysvaiheeseen mahdollista lähteä matalalla kynnyksellä. Esiselvitysvaiheessa pystytään määrittämään hankkeen mahdollisuudet ja kannattavuus maltillisilla kustannuksilla.
Vaikka hanke ei olisikaan yhtiössä juuri nyt ajankohtainen, on selvitys silti kannattavaa tehdä jo valmiiksi. Tällöin voidaan osoittaa yhtiössä olevan kehittämispotentiaalia, lisätä yhtiön kiinnostavuutta kiinteistömarkkinoilla ja tiedostaa uusien tulonlähteiden mahdollisuus, kun suurempia hankkeita lähdetään edistämään.
Kun tiedostetaan ullakko- ja lisärakentamisen potentiaali, voidaan se ottaa huomioon eri hankkeissa mm. linjasaneerauksessa tuomalla talotekniikan varaukset ullakkotasolle.
Hissin jälkiasennus vanhoihin ja arvokkaisiin rakennuksiin on tarkasti valvottua ja säädeltyä, minkä vuoksi nykyaikaisen hissin asentaminen vanhaan arvokiinteistöön vaatii tietoa ja taitoa.
Korjaushankkeen tullessa ajankohtaiseksi, on ensiarvoisen tärkeää valita projektin vetäjäksi luotettava toimija, joka ajattelee vain yhtiön etua.
Useimmissa kerrostaloissa on mahdollista saavuttaa helposti säästöjä energian kulutuksessa optimoimalla käytössä olevan taloautomaatiojärjestelmän säädöt.
AMRAK tarjoaa henkilökohtaista palvelua ja ammattitaitoista osaamista rakentamiseen liittyvässä laadunvalvonnassa, suunnittelussa ja projektinhallinnassa pääkaupunkiseudulla.
